中国企业形象要升级，深圳写字楼市场需求旺旺

　　与传统住宅市场不同，深圳的写字楼市场一直被认为供过于求。不过，这个印象似乎已经成为“过去时”。与过去一年深圳住宅成交有点“低迷”不同，深圳的写字楼和办公物业市场则日益活跃。

　　甲级写字楼市场活跃，2017年供需量超百万平米

　　高力国际于近期发布的报告显示，2017年深圳甲级写字楼市场出现自2004年量的新增供应，共计104万平方米，是过去十年深圳市甲级写字楼平均净吸纳量的3倍有余，市场显示出了惊人的吸纳能力。

　　相关数据显示，截至2017年年底深圳市写字楼市场的平均租金为230.7元/每月每平方米，同比增长9.6%。其中主要片区甲级写字楼的租金如下图所示：

　　我们预计，2018年深圳甲级写字楼市场的平均租金稳中有升，同比或有2%至3%的涨幅。

　　2017深圳办公楼市场，创新科技产业贡献多

　　随着制造业向高价值服务业的持续转型，深圳写字楼租赁市场也逐渐变得多元化。 值得一提的是，创新科技产业在深圳写字楼市场中占有非常重要的地位，其扩张为吸收庞大的新增供应做出了很大的贡献。

　　苹果、微软和谷歌等知名互联网科技公司已进入深圳，联合办公场所运营商WeWork和SOHO3Q也一直活跃在这个区域并成为强大的创业社区。此外，跨国公司和国际专业服务公司如益普索和奥美也开始进驻深圳，以便扩展自己的业务。(办公空间交易面积详见下表)

　　金融业和高新技术产业强力支撑写字楼市场

　　随着营商环境提升，近两年越来越多的金融类、科技类企业落户深圳。快速发展的金融业和高新技术产业，成为深圳写字楼和办公物业强有力的支撑。戴德梁行研报显示，金融、科技类企业在办公物业市场新增需求中占比分别达37%和30%。

　　1月17日，深圳市市长陈如桂在政府工作报告中披露，2017年深圳新引进持牌金融机构36家，新增境内外上市公司41家。在高新技术产业方面，深圳的优势更加突出。2017年全年，深圳新增3193家高新技术企业，总数累计已达1.12万家，位居全国第二。

　　具体来看，科技类企业在南山甲级写字楼新增需求占比达45%，而金融业在福田甲级写字楼新增需求占比达到53%。展望后市，供需两旺格局将会在2018年持续，且土地及项目交易有望进一步增加。

　　本土企业对高质量甲级写字楼的需求不断攀升

　　以前，大量本土企业中的很多都位于建于20-30 年前的低质量写字楼里，而如今这些办公场所既不符合的建筑规格，也不符合在其中办公的这些公司的企业定位以及形象。

　　现在，愈发多的本土的，来自房地产、高新技术、专业服务、先进制造、零售、以及教育行业的租户因新设立办公室或业务扩张而对办公空间产生需求。

　　太平戴维斯则预计，随着深圳产业发展的不断推进，信息技术与电信行业的在甲级写字楼市场的吸纳能力将逐渐增强。

　　△深圳本土无人机研发企业：高巨创新

　　未来办公需求攀升，写字楼和办公物业成新风口?

　　在2018-2021年之间，深圳的甲级写字楼存量或翻番，从现在的 534 万平方米增长至1,134 万平方米。但是，不断攀升的办公需求应该能够逐渐吸收这些新增供应。

　　高力国际预测在2018-2021年之间，深圳核心区域的写字楼租金将会实现每年3%-8%的增幅。不同的是前海片区，受不完善的基建和周边配套的限制，预测在 2020年以前其租金将受到下行压力。

　　因为罗湖的新增供应十分有限，建议有大面积办公需求的租户前往南山和福田寻找合适的办公空间。相对陈旧的写字楼的业主应考虑翻修写字楼，以便吸引和挽留高质量租户。

　　诚如高力香港及华南研究及咨询董事石峰评论说：“得益于创新科技产业的发展，深圳在大湾区所有的城市之中有着强劲的经济增长势头。此外，我们预计随着本土企业在深圳的扩张以及更多的跨国企业陆续进入深圳，深圳写字楼市场将迎来持续的增长。”

　　本文综合自高力国际、太平戴维斯、仲量联行、戴德梁行、中原地产、证券时报等，仅供交流学习，不构成投资建议，版权归原作者所有。

　　编辑：尚泰君

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